Thị trường căn hộ cho thuê ra sao?

Tại Hà Nội, các đơn vị quốc tế đang quản lý khoảng 37% số lượng căn hộ cho thuê, 63% còn lại do các chủ đầu tư tự quản lý.

Thống kê của các công ty dịch vụ nghiên cứu bất động sản cho thấy có khoảng  6.000 căn hộ cho thuê tại Việt Nam, tập trung chủ yếu tại Hà Nội (3.000 căn) và TP. HCM (2.800 căn). So với các thành phố khác như: Bangkok (18.000 căn), HongKong (17.000 căn), Indonesia (8.200 căn), Singapore (4.000 căn)…quy mô thị trường tại Việt Nam khá nhỏ. Mặc dù vậy, thị trường Việt Nam cũng đã thu hút rất nhiều nhà quản lý quốc tế đã có mặt như: The Ascott, Frasers Hospitality, Sedona, IHG, Accor, Norfolk Group, The Peninsula Properties…

Dịch vụ chuyên nghiệp và giá chào thuê luôn cao là điều dễ nhận thấy ở các khu căn hộ được quản lý bởi các công ty nước ngoài so với các nhà quản lý trong nước. Tuy nhiên còn rất nhiều điểm khác biệt giữa hai hình thức quản lý căn hộ này đứng trên cả hai góc độ: khách thuê và chủ căn hộ.

Sự khác biệt đến từ thương hiệu quốc tế

Theo báo cáo của Cushman& Walkerfield năm 2012, tại Hà Nội, các đơn vị quốc tế đang quản lý khoảng 37% số lượng căn hộ cho thuê, 63% còn lại do các chủ đầu tư tự quản lý. Trong khi đó tại TP HCM, 70% căn hộ dịch vụ được quản lý bởi các công ty nước ngoài.

Nguyên nhân chính của sự khác biệt này là số lượng và quy mô căn hộ mỗi dự án. Tại Hà Nội có 49 dự án căn hộ cho thuê, trong khi tại TP HCM có 63 dự án và số lượng dự án có quy mô lớn cũng nhiều hơn. Ví dụ Inte’l Asian SaiGon (260 căn), Somerset Chancellor Cour (172 căn), Somerset HCM (165 căn), Saigon Sky Garden (154 căn)…

The Ascott đang là nhà quản lý lớn nhất với 8 dự án tại Hà Nội và TP HCM với tổng số căn hộ cho thuê hơn 1.100 căn. Ngoài ra 2 dự án khác tại Hải Phòng và Đà Nẵng dự kiến cung cấp 253 căn hộ do The Ascott quản lý ra thị trường trong năm 2014.

IHG, tập đoàn nổi tiếng về quản lý khách sạn và căn hộ đang quản lý 2 dự án: Inte’l Asiana Saigon và Crowne Plaza West Ha Noi (tồng cộng 400 căn). Fraser Hospitality mới đây đã khai trương dự án căn hộ dịch vụ mang thương hiệu Capri tại Quận 7, TP HCM với 126 căn có diện tích nhỏ từ 26m2 đến 49m2. Trước đó Fraser Suites Hanoi với 186 căn hộ dịch vụ đã được khai trương vào năm 2009.

Trong khi đó các dự án tự cho thuê thường có quy mô nhỏ (dưới 100 căn) hoặc được quản lý bởi chính các tập đoàn bất động sản phát triển nên dự án đó. Trên thực tế, Việt Nam hiện không có công ty quản lý căn hộ dịch vụ chuyên nghiệp trong nước nào.

Giá thuê thể hiện rõ nhất sự khác biệt giữa căn hộ cho thuê tự quản lý và quản lý nước ngoài. Tại Hà Nội, theo thống kê của CBRE,  giá thuê tự quản lý luôn thấp hơn khoảng 30% so với các căn hộ được quản lý bởi các công ty nước ngoài. Mức chênh lệch cao hơn khi giá thuê căn hộ trung bình tăng này lên, ví dụ năm 2008, khoảng cách là 50%.

Diễn biến giá cho thuê căn hộ dịch vụ tại Hà Nội từ năm 2007

Ngoài phí quản lý, thông thường không quá 5% tổng giá thuê, mức chênh lệch giá thuê trên đây cũng phản ánh chất lượng và dịch vụ căn hộ cho thuê mà các thương hiệu quốc tế cung cấp cao hơn các dự án tự quản lý. Một kết quả khảo sát khách thuê nhà cho thấy, ngoài giá thuê, 7 yếu tố tiện ích sau ảnh hưởng đến quyết định thuê nhà của họ: Nội thất, Phòng tập thể dục, Hồ bơi, Giặt ủi, Dọn vệ sinh, Siêu thị mini và Nhà hàng.

Khách thuê là nhân tố quan trọng

Người nước ngoài thường thay đổi nơi làm việc, di chuyển đến các quốc gia khác. Vì thế, họ thường tiếp xúc đầu tiên với các công ty quản lý quốc tế căn hộ dịch vụ đã sử dụng. Thủ tục thuê cũng trở nên đơn giản và nhanh gọn hơn, hơn nữa, chất lượng và dịch vụ cũng sẽ đảm bảo hơn. Vì thế, lợi thế này đang nghiêng về các đơn vị quản lý quốc tế.

Điều này làm tăng áp lực cạnh tranh giữa hai khối công ty này. Gần đây, hình thức quảng cáo thu hút khách thuê như kênh quảng cáo trip Advisor hay Agoda vốn chỉ được các thương hiệu quốc tế sử dụng, thì nay các công ty trong nước cũng tiếp cận để hút khách thuê.  Ngoài ra một số dự án còn chào giá theo ngày/tuần tương tự khách sạn, hoặc cho khách thuê lựa chọn các gói nội thất và dịch vụ khác nhau nhằm đáp ứng sự thay đổi trong ngân sách thuê.

Hiện các chủ đầu tư cũng đang phải cân nhắc việc lựa chọn nhà quản lý chuyên nghiệp, đồng nghĩa với việc họ phải đáp ứng tiêu chuẩn về căn hộ và các dịch vụ, tiện ích của các đơn vị quản lý, điều này có thể làm gia tăng chi phí xây dựng. Tuy nhiên, điều có lợi là công suất và giá thuê sẽ cao hơn.

Gần đây, cam kết một mức lợi suất cho thuê cao đang được nhiều chủ đầu tư sử dụng như một yếu tố thúc đẩy bán hàng tại nhiều dự án căn hộ. Ví dụ một căn hộ đang được chào bán với giá 4.000 USD/m2 nhưng được cam kết cho thuê với giá 20 USD/m2/tháng, tương đương với lợi suất khoảng 6%/năm.

Rõ ràng với những người có tiềm lực tài chính và không có nhu cầu nhà ở, lãi suất này tốt hơn rất nhiều so với gửi tiết kiệm USD vào ngân hàng. Tất nhiên, rủi ro của hình thức đầu tư này là biến động giá bán căn hộ trong tương lai.